El Gobierno de Pedro Sánchez aprovechó su último Consejo de Ministros para aprobar el Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, más conocido como decreto de alquileres, rechazado por importantes compañías del sector inmobiliario como Anticipa Real Estate, Blackstone y Azora, entre otras.
La norma fue rechazada en un primer momento por el Congreso
de los Diputados
–Podemos se negó a apoyarla por considerarla insuficiente– y ahora, tras nuevas
negociaciones entre PSOE y la formación morada, ha vuelto a ser aprobada por el
Ejecutivo, con la esperanza de obtener el visto bueno de la Diputación
Permanente en los próximos días.
A la espera de que esto suceda, el decreto de alquileres ya ha entrado en vigor en España tras su publicación el 5 de marzo en el Boletín Oficial del Estado. Ahora, todos los nuevos contratos de arrendamiento que se firmen en nuestro país deberán ajustarse a las nuevas condiciones promulgadas por el decreto de alquileres, que puede resumirse en las siguientes 6 claves.
Las 6 claves del decreto de alquileres
Duración de los contratos
A partir de este momento, los nuevos contratos de alquiler tendrán una duración de 5 años (antes 3 años) en caso de que el propietario sea una persona física. Si el poseedor de la vivienda es una persona jurídica, el acuerdo de arrendamiento deberá prolongarse durante 7 años.
Este hecho ha despertado malestar entre los fondos de inversión y empresas del sector inmobiliario que se dedican a la gestión de alquileres, ya que creen que esta diferenciación entre personas físicas y jurídicas es “injusta”, tal y como manifestó el senior advisor de Blackstone en España, Claudio Boada.
La prórroga tácita es otra de las cuestiones modificadas por el nuevo decreto de alquileres. Ante la finalización del contrato de arrendamiento y de la prórroga obligatoria, se establece una ampliación de tres años automática en caso de que no haya habido comunicación al respecto entre el propietario y el inquilino.
Asimismo, si el propietario del inmueble quiere recuperar la vivienda alquilada cuando el contrato de arrendamiento se encuentre en vigor, sólo podrá hacerlo si el motivo para ello está expresamente recogido en el contrato.
Subida de precios
El decreto de alquileres también incide en una de las cuestiones más polémicas: los precios de arrendamiento. Finalmente, el Gobierno no aceptó implementar una regulación directa sobre los mismos, tal como pedía Podemos. No obstante, la norma fija que las subidas del precio del alquiler deberán ajustarse al IPC.
De esta manera, el Ejecutivo quiere impedir que algunas zonas concretas de España persistan en la senda de aumentos en los precios del alquiler, pero sin intervenir directamente en su regulación.
Fianzas de un máximo de 3 meses
Los nuevos contratos de alquiler deberán tener como requisito una fianza obligatoria de un mes de arrendamiento. No obstante, el arrendador podrá pedir una fianza adicional de dos meses. Así, en total, el propietario podrá reclamar un máximo de 3 meses de fianza para acceder a la vivienda.
Ruptura del contrato de alquiler
En caso de que el propietario de la vivienda decida no continuar alquilando el inmueble (una vez superada la prórroga obligatoria), deberá avisar al inquilino con 4 meses de antelación. En el caso contrario, cuando sea el arrendatario quien decida dejar la vivienda, el preaviso deberá ser de 2 meses.
Venta de la vivienda alquilada
Otra de las novedades más destacadas del nuevo decreto de alquileres es la del mantenimiento del contrato de arrendamiento en caso de que la vivienda sea vendida por el propietario a un tercero, sea persona física o jurídica. Este tercero deberá garantizar las condiciones del contrato y su duración, independientemente de si el inmueble está inscrito o no en el Registro de la Propiedad.
Fallecimiento del arrendatario
La nueva norma estipula también que, ante el fallecimiento del inquilino, sus familiares podrán permanecer en la vivienda bajo las mismas condiciones del contrato, siempre y cuando se trate de un caso de vulnerabilidad social.