Numerosos expertos del sector han avisado en los últimos meses sobre cómo ciertos factores macroeconómicos pueden influir en el mercado inmobiliario, así como en las compraventas.
De este modo, en un contexto en el que la inflación alcanza récords históricos, de malas expectativas económicas y de inestabilidad causada por la guerra de Ucrania, numerosas fuentes alertan del próximo cambio de tendencia en el sector inmobiliario, con un final de año y un 2023 de ajustes en el sector que se traducirá en una caída de las operaciones y la adecuación a la baja de precios a la nueva situación.
Los factores que precipitan el cambio en el mercado inmobiliario
Según explica Idealista, desde Donpiso afirman que el estancamiento de la economía española, la deuda pública, la disminución del consumo, los problemas económicos de las empresas y la incertidumbre presente en el mercado laboral son algunas de las razones por las que el índice de confianza de los consumidores puede disminuir, hecho que perjudicará las decisiones de compra de productos de alta implicación económica, como la vivienda.
Además, la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo se suma a estos factores, ya que el incremento del precio del dinero en la eurozona se está traduciendo en unas hipotecas más caras. Los altos costes de construcción también se incorporan en la mezcla de factores implicados en este cambio.
Inviertis, la plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria, es otra de las voces de este sector que también alertan que durante el primer trimestre de 2023 se va a producir un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario español.
“Estamos en un entorno macroeconómico increíblemente cambiante. Nadie hubiese dicho en enero lo que teníamos por delante. Si la inflación sigue subiendo de la mano de los tipos de interés y sigue habiendo liquidez, el mercado aguantará. Pero, con que uno de esos parámetros cambie, estaremos ante una caída de la demanda que afectará a los precios, aunque no al apetito inversor”, vaticina la CEO y fundadora de Inviertis.
Descensos en el precio de la vivienda
Los expertos también prevén que la evolución esperada del precio de compraventa para lo que resta de 2022 y 2023 disminuya, pero de forma más suave y paulatina que el volumen de transacciones.
Así lo indican en El Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España elaborado por Atlas Real Estate Analytics, que espera que 2022 cierre con un número de transacciones un 2,3% superior a 2021 (un aumento debido especialmente a los buenos datos de la primera mitad de año), y que 2023 cierre con un número de transacciones un 15,4% menor a 2022.
De este modo, 2022 cerrará el año con un precio medio de 1.706 euros/m2, es decir, un 2,9% superior a la cifra de 2021. De caras al nuevo año, se espera que la cifra se acerque a los 1.691 euros/m2, lo que significa una caída del precio de la vivienda en venta del 0,9% frente al precio estimado para 2023.
Por otro lado, Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics destaca que, “pese a que la demanda esperada para 2023 es sensiblemente menor que la vista en 2021 y 2022, la oferta de vivienda disponible arrastra un año de descensos que continuarán a lo largo del próximo ejercicio”.
Evolución del mercado hipotecario
El estudio de Atlas Real Estate Analytics refleja que el valor medio de la hipoteca en España se situó en el primer trimestre de 2022 en 142.965€, es decir, un 2,8% superior al valor alcanzado en el primer trimestre de 2020.
Sin embargo, el valor medio de la vivienda aumentó un 5,7% en el mismo periodo, lo que significa que el endeudamiento de las familias ha aumentado a un ritmo menor que el precio de la vivienda.
“Los hogares se encuentran en una situación mucho más holgada” asegura el informe.
“El endeudamiento de las familias es significativamente menor al alcanzado durante la primera década de los 2000, lo cual indica un punto de partida mucho más sano de cara a una posible recesión”.
Además, explican que el valor medio de la hipoteca sigue siendo inferior a los máximos alcanzados en 2007.