A la hora de comprar un terreno para construir una casa, estar familiarizado con los diferentes tipos de suelo que existen y saber diferenciarlos puede convertirse en un aspecto fundamental.
La clasificación del suelo es el primer paso en la ordenación urbanística de un terreno, atendiendo a la situación que presenta según la Ley del Suelo estatal y las normativas establecidas por cada comunidad autónoma.
Tres tipos de suelo en el mercado inmobiliario
Teniendo esto en cuenta, existen básicamente tres tipos de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable (también conocido como suelo rural o rústico). En el portal inmobiliario Idealista, explican las características de cada uno de ellos:
Suelo urbano
Es aquel designado en la planificación urbanística de una localidad y que ya cuenta con los permisos, atributos e infraestructuras urbanas necesarias para construir sobre él, como agua potable, saneamiento, electricidad, alumbrado público y vías de acceso.
En la clasificación de suelo, el urbano es el único que está preparado para construir sobre él, un factor que lo convierte directamente en aquel con el precio más elevado del mercado.
Además, actualmente, en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona es el más escaso, lo que contribuye al encarecimiento de los precios del poco suelo urbano disponible en estas áreas.
Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en el primer trimestre del 2024, el precio medio del suelo urbano alcanzó su punto más álgido en los últimos siete años, situándose en 167, 3 euros/m2. Esto significó un 13% más en la tasa interanual respecto al 2023 y un 8,3% más que en el trimestre previo.
Suelo urbano consolidado y no consolidado
Dentro del suelo urbano, hay que diferenciar entre dos subcategorías: el suelo consolidado y el no consolidado.
En su blog, la compañía líder en la gestión de activos y préstamos inmobiliarios, Aliseda Inmobiliaria, define el suelo consolidado como “aquel que ya dispone de todas las infraestructuras necesarias y que está listo para la edificación sin requerir desarrollos urbanísticos adicionales”.
Mientras tanto, se debe entender por suelo no consolidado “aquel que necesita obras de urbanización para cumplir con todos los servicios y dotaciones exigidas”.
Suelo urbanizable
Los terrenos que pertenecen a esta categoría son, tal y como explica el portal Idealista, “aquellos destinados a un futuro crecimiento de un lugar y que en un momento determinado pueden pasar a ser urbanos, tras las actuaciones de transformación urbanística pertinentes”.
Suelos urbanizables sectorizados y no sectorizados
Dentro de este grupo, están los suelos urbanizables sectorizados o programados, y los no sectorizados o sin programar. Los primeros son aquellos que “están contemplados en el plan municipal y pueden ser transformados y urbanizados a corto o medio plazo”.
Para recibir tal consideración, deben contar con las infraestructuras urbanas esenciales, como suministro de agua, alcantarillado y electricidad.
La subcategoría de los no sectorizados o sin programar abarca los terrenos “que no están incluidos en la planificación específica del municipio para urbanización a corto plazo”.
Estos pueden ser objeto de desarrollo y urbanización a largo plazo, pero para ello requieren una planificación detallada antes de llevar a cabo cualquier transformación.
Suelo no urbanizable
Este grupo está compuesto por aquellos terrenos situados en el campo o en zonas rurales, que tienen un valor agrícola, forestal o ganadero, y sobre los que no se puede construir (existen algunas excepciones que sí permiten edificar en ellos).
Suelos no urbanizables especialmente protegidos y comunes
En esta clase de terrenos, debemos diferenciar entre los suelos especialmente protegidos y los suelos comunes.
Como indica su nombre, los primeros son suelos con atención y protección especial del plan de desarrollo urbanístico de la localidad, pudiendo incluso incluir la prohibición de construir sobre ellos.
Por otro lado, los suelos comunes no requieren protección especial, aunque de todas formas se conservan del desarrollo urbano. Al no estar contemplados en un plan de desarrollo específico, permiten posibles construcciones o instalaciones en ellos, siempre y cuando respeten las normativas vigentes.
Empresas como Aliseda Inmobiliaria ya han puesto en marcha programas para implementar la venta de suelos
Actualmente, son muchas las compañías inmobiliarias que ofrecen diversas facilidades a los promotores, con el objetivo de que logren la flexibilidad necesaria para poner en marcha sus proyectos antes de obtener la financiación bancaria.
Una de las empresas que se ha sumado a esta clase de iniciativas es Aliseda Inmobiliaria, mediante el lanzamiento de su plan ‘Somos Todoterreno’. Este consiste en la venta de suelos y obras paradas por toda España con pago aplazado hasta 2025.