En pocos meses, la normativa que regula el mercado de alquiler residencial en España ha cambiado hasta tres veces, lo que ha generado cierta inestabilidad en el sector inmobiliario. Los propietarios de vivienda en alquiler están desconcertados, porque desconocen algunas de las nuevas leyes (como la extensión de contratos de 3 a 5 años) y sus recientes modificaciones en el último decreto de alquileres.
No obstante, el problema va más allá; ahora, a la preocupación de los propietarios individuales se ha sumado la de las compañías dedicadas al mercado de alquiler.
Aunque la demanda sigue siendo la misma, las sociedades inmobiliarias dudan si la mejor opción es alquilar sus inmuebles debido a la prolongación de los contratos de arrendamiento a 7 años.
Aseguran que estos plazos son demasiado largos para sus planteamientos y empiezan a contemplar la venta como principal opción para sus activos inmobiliarios. Según la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, este hecho reducirá nuevamente la oferta de alquiler, que en España ya es escasa.
Aumentan los precios por la ampliación de los contratos debido al decreto de alquileres
A raíz de la nueva normativa, convalidada definitivamente en el Congreso en el mes de marzo, se han reducido considerablemente las ofertas de pisos y han aumentado los precios de salida de los alquileres.
Esto sucede porque los arrendadores quieren evitar el desfase de las rentas por la ampliación de los contratos.
Justo ahora que el mercado parecía haber moderado las subidas de los precios de alquiler, las nuevas medidas vuelven a provocar subidas a causa de la gran demanda, la escasa oferta y la preocupación de los propietarios de vivienda ante la incertidumbre regulatoria.
Algunas estimaciones recientes aseguran que más del 80% de los pisos de alquiler en España pertenecen a propietarios particulares, quienes a consecuencia del decreto están reduciendo la salida al mercado de sus viviendas.
La escasez de ayudas a la rehabilitación y la falta de incentivos fiscales propicia una mayor simpatía hacia la venta de vivienda, que comienza a establecerse como la mejor inversión de futuro.
El alquiler para turistas
Con lo único que parecen estar de acuerdo los expertos es con la decisión del Ejecutivo de establecer una medida estatal para regular los alquileres turísticos.
Por esa razón, creen que es correcto que este modelo de alquiler quede fuera de la LAU y que la Ley de Propiedad Horizontal contenga variaciones que ofrezcan a los propietarios recursos para limitar estos arrendamientos en bloques plurifamiliares. Piensan que estas medidas harán que más pisos se pongan en alquiler y, por lo tanto, se incremente la oferta.
Modificaciones del decreto de alquileres
Entre las modificaciones del decreto de alquiler que tanto están preocupando a propietarios y sociedades inmobiliarias se encuentran las siguientes:
- Contratos mínimos de 3 a 5 años: Se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, a no ser que el propietario sea persona jurídica, en ese caso, se fijaría un plazo de 7 años.
- Fiscalidad: El decreto modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para cambiar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Se elimina la obligación de que este impuesto afecte a los inquilinos de las viviendas en alquiler social. Se regula también un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados habrá un supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de alquiler de vivienda, ya sea para uso habitual o permanente.
- Comunidades de vecinos: La ley de Propiedad Horizontal ha sido modificada, y algunos de estos cambios afectan directamente a las comunidades de vecinos, como el de la necesidad de tres inquilinos para aprobar viviendas turísticas o el del incremento de hasta el 10% del último presupuesto ordinario de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios.