Esade advierte que intervenir precios de alquiler en las zonas tensionadas beneficiaría a las rentas medias-altas
Por esa razón Esade ve más “eficiente y seguro” ayudar a hogares con rentas bajas a través de transferencias o mecanismos fiscales.
EsadeEcPol, centro de investigación de políticas económicas, avisa de que una regulación de los precios de alquiler en las zonas de Madrid y Barcelona no beneficiaria a las rentas bajas, sino a las rentas medias-altas, ya que son las que principalmente se pueden permitir vivir en estas zonas.
Desde el centro aseguran que sería más eficiente ayudar a las rentas bajas mediante transferencias y otro tipo de mecanismos fiscales.
Así lo refleja el estudio “Regular el precio de alquiler: ideas eficientes”, que analiza los distintos beneficiarios de una hipotética regulación de los precios del alquiler en las zonas con unos precios más tensionados de Madrid y Barcelona.
El estudio de Esade sobre el control de los precios del alquiler
El estudio muestra que las políticas de control de precios del alquiler causan «numerosos problemas de eficiencia y equidad» y constata que, si el límite se establece con un criterio único de precio, las zonas con alquileres más elevados se sitúan en zonas de rentas más altas, ya que existe una fuerte correlación entre el nivel de renta y el precio de los alquileres a nivel de sección censal.
Así pues, según Esade, una intervención en el mercado para poner límite a los precios en las zonas más caras de Madrid y Barcelona no beneficiaría a inquilinos con las rentas más bajas, sino que favorecería a hogares de rentas medias-altas, por lo que considera que sería una medida “poco equitativa”.
Transferencias y mecanismo fiscales para rentas bajas
La escuela de negocios explica que, si el límite se define de forma relativa como porcentaje en cada zona, las más afectadas sí serán las zonas con renta más baja.
La falta de coincidencia entre estas y las que se verían afectadas por una limitación simple basada en precios extremos indica que el problema en este caso no es de alquileres altos, sino de rentas bajas, apunta EsadeEcPol.
En su opinión, intervenir directamente sobre la renta de estos hogares, a través de transferencias u otros mecanismos de tipo fiscal, parece una ruta más segura y eficiente.
Zonas en peligro de tensión según Esade
La segunda regulación que se aborda en el estudio, basada en la tasa de esfuerzo, indica que, con un diagrama de dispersión entre la tasa de esfuerzo y la renta puede verse que las zonas tensionadas parecen tener menos renta respecto a las zonas en peligro de tensión (cuya tasa de esfuerzo está entre el 25% y el 30%) y, sobre todo, las zonas no tensionadas.
Según EsadeEcPol, tanto en Madrid como en Barcelona la renta media de las zonas tensionadas se sitúa alrededor de los 30.000 euros. Sin embargo, las zonas consideradas como tensionadas no tienen alquileres especialmente altos respecto al resto de secciones censales.
En Madrid, el precios medio del alquiler en las zonas tensionadas apenas supera los 820 euros mensuales, mientras que en las no tensionadas ronda los 770 euros.
Así, con este segundo análisis, concluyen que intervenir el mercado inmobiliario del alquiler en zonas consideradas como tensionadas según la tasa de esfuerzo, aunque inicialmente puede beneficiar a rentas bajas, supone intervenir zonas con precios bastante razonables respecto al resto de zonas de la misma provincia.